Kiinteistön luovutus

Kiinteistön omistusoikeuden siirto tapahtuu kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella niin kuin Maakaaressa säädetään. Luovutuksen kohteena voi olla kokonainen kiinteistö tai määräala tai määräosa kiinteistöstä. Muuhun kuin luovutukseen perustuvasta kiinteistön omistusoikeuden siirrosta säädetään erikseen. Ylivoimaisesti yleisin kiinteistön omistusoikeuden siirto tapahtuu yksityishenkilöiden välisenä kauppana.

Kiinteistön kauppa on ollakseen pätevä tehtävä määrämuodossa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti Maakaaren tarkoittamassa kaupankäyntijärjestelmässä. Maakaaressa on säädetty ehdoista, jotka kiinteistön kauppakirjaan otettuina ovat pätemättömiä.

Ostajan oikeudet

Kiinteistön kaupassa ostajan tulee voida luottaa siihen, että kaupan kohde on ominaisuuksiltaan sellainen kuin mitä ennen kauppaa on sovittu. Mikäli kiinteistö, joka yleisimmin tarkoittaa juuri kiinteistöllä olevaa rakennusta, poikkeaa sovitusta tai myyjä on antanut ostajalle virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta oleellisia kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavia seikkoja ja tämän voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta tai vakavimmissa tapauksissa oikeus purkaa koko kauppa. Ostaja voi lisäksi olla oikeutettu vahingonkorvaukseen. Myös silloin, kun kiinteistöstä paljastuu virhe, joka ei ollut myyjänkään tiedossa, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen tai kaupanpurkuun, jos kiinteistö poikkeaa virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen siltä voitiin edellyttää. Myyjä syyllistyy myös virheeseen, ellei hän oikaise havaitsemaansa ostajan virheellistä käsitystä jostakin kiinteistön ominaisuudesta.

Ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai jopa kaupanpurkuun, jos hänelle annetaan virheellisiä tietoja tai jätetään ilmoittamatta kiinteistön rakentamiseen tai käyttämiseen vaikuttavia seikkoja tai naapurikiinteistön käyttöä koskevia tietoja. Sama oikeus ostajalla on silloin, kun kiinteistössä on jokin oikeudellinen virhe, josta myyjä ei ole ilmoittanut ja joka estää ostajaa saamasta kiinteistöä laillisesti ja rajoiteuksetta käyttöönsä. Lisäksi ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen kärsimistään vahingoista.

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde

Ostajan tulee kuitenkin huolellisesti tarkastaa kaupan kohde ennen kaupan solmimista, sillä ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa. Yleisesti voidaan sanoa, että ostajan tulee tarkastaa kiinteistö siltä osin kuin tarkastus voidaan tehdä purkamatta rakenteita tai turvautumatta teknisiin tai muuten poikkeaviin seikkoihin. Jos sen sijaan kiinteistön kuntotarkastuksessa on todettu selkeitä viitteitä kiinteistön virheistä, edellytetään ostajalta huolellisempaa tarkastusvelvollisuutta.

Ostajan tulee ilmoittaa myyjälle havaitsemastaan virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa uhalla, että oikeus vedota virheeseen menetetään. Ostaja voi menettää oikeutensa myös sen takia, ettei hän kohtuullisessa ajassa ilmoita virheestä, jonka hänen olisi pitänyt havaita. Takaraja virheeseen vetoamiselle on pääsääntöisesti viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.

Maakaaressa on säännökset myös vaatimuksen kohdistamisesta kiinteistön rakentamiseen ja myyntiin osallistuneeseen elinkeinonharjoittajaan.

Lainhuuto

Jokainen, joka on tullut kiinteistön omistajaksi, on velvollinen hakemaan sille lainhuudon. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus on lainvoimaisesti siirtynyt. Kaupassa lainhuudatusaika alkaa kauppakirjan tekemisestä. Lainhuudon myöntämisestä lukien luovutuksen saaja saa saannolleen suojaa erilaisia väitteitä vastaan. Suojaa ei kuitenkaan voi saada esimerkisi silloin, jos kiinteistön luovutukseen liittyy väärennys tai pakottaminen. Muissa kuin luovutussaannoissa on uuden omistajan suoja suppeampi.

Kiinteistökaupan verot

Kiinteistön kaupassa realisoituvia veroja ovat ostajalle varainsiirtovero (vuonna 2016 4 % kauppahinnasta) ja myyjälle kaupasta mahdollisesti syntyvästä voitosta luovutusvoittovero. Luovutusvoittoja verotetaan pääomatulona, pääomatulon verokanta on vuonna 2016 30 % ja pääomatulojen 30 000 ylittävästä osasta 34 %. Eräät luovutukset ovat kuitenkin vapautettuja näistä veroista:

Varainsiirtoverosta on vapautettu 18-39-vuotiaat ensiasunnon ostajat edellytyksin, että asunnon tulee tulla omaan käyttöön ja siihen on muutettava 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta, omistusosuuden asunnosta on oltava vähintään puolet, ja henkilö ei ole saanut aiemmin omistaa vähintään 50 % asunnosta tai asuinrakennuksesta. Varainsiirtoveroilmoitus on näissäkin tapauksissa tehtävä Verohallinnolle.

Luovutusvoittoverotuksesta vapaita ovat sellaisten asuntojen myynnit, joita myyjä on omistusaikanaan käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona vähintään kaksi vuotta. Erityistä huomiota on syytä kiinnittää kahden vuoden omistusajan ja kahden vuoden asumisajan päällekkäisyyteen. Luovutusvoittoverotuksesta vapaita ovat myös määrätyin edellytyksin eräät sukupolvenvaihdosluovutukset sekä eräät kunnalle ja valtiolle tapahtuvat luovutukset. Lue lisää täältä.

Aventura Legal Oy

Varatuomari Hannu Joensuu
Oikeustieteen maisteri Teemu Joensuu

Kemi - Alajärvi

Puh. 050 - 65 321

laki@aven.fi

Palvelumme

  • kauppakirja
  • kauppakirjan tulkinta
  • reklamaatio
  • vaatimusten esittäminen
  • luovutustilanne
  • riidan ratkaisu
  • oikeudenkäynti
  • maksuton lakineuvontapalvelu vastauspalvelunumerossa 040 1366 433 maanantaista perjantaihin klo 9-11 Voit lähettää meille kysymyksesi myös yhteydenottolomakkeella.