Asunto-osakkeen luovutus

Asunto-osakkeiden kaupasta säädetään asuntokauppalaissa. Asunto-osakkeen kauppaan ei liity samanlaisia muotovaatimuksia kuin kiinteistön kauppaan. Myyjä ja ostaja voivat halutessaan tehdä kaupan ilman oikeudellista avustajaa. Asuntokauppalaki sisältää kuitenkin useita huomionarvoisia säännöksiä muun muassa myyjän virhevastuusta, vaaranvastuun siirtymisestä, käsirahasta, varausmaksusta ja vakiokorvauksesta sekä erityissäännöksiä koskien uusia rakennettavia asuntoja.

Asunto-osakkeen ostotarjous on sitova ja ostotarjouksesta perusteetta vetäytyneelle osapuolelle muodostuu korvausvelvollisuus. Käsirahan tai vakiokorvauksen suuruisen rahasumman (enintään 4 % tarjouksesta) menettäminen vetäytymistilanteessa koskee molempia osapuolia.

Asunto-osakkeen kaupassa ostajan tulee voida luottaa siihen, että kaupan kohde on ominaisuuksiltaan sellainen kuin mitä ennen kauppaa on sovittu. Myyjälle perustuu yleensä virhevastuu muun muassa silloin, jos asunto poikkeaa sovitusta, jos myyjä on antanut ostajalle merkityksellisesti virheellisiä tai puutteellisia tietoja, tai jos asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on olosuhteet huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta odottaa. Virhevastuun seurauksia ovat hinnanalennus, vahingonkorvaus ja vakavimmissa tapauksissa kaupan purku. Ostaja ei kuitenkaan saa vedota tiedossaan olleeseen virheeseen. Myös ennakkotarkastuksen laiminlyönti poistaa virhevastuun. Ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hänen olisi pitänyt havaita virhe, ja viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta.

Asunto-osakkeen kaupassa realisoituvia veroja ovat ostajalle varainsiirtovero (vuonna 2016 2 % velattomasta kauppahinnasta) ja myyjälle kaupasta mahdollisesti syntyvästä voitosta luovutusvoittovero. Luovutusvoittoja verotetaan pääomatulona, pääomatulon verokanta on vuonna 2016 30 % ja pääomatulojen 30 000 ylittävästä osasta 34 %. Eräät luovutukset ovat kuitenkin vapautettuja näistä veroista:

Varainsiirtoverosta on vapautettu 18-39-vuotiaat ensiasunnon ostajat edellytyksin, että asunnon tulee tulla omaan käyttöön ja siihen on muutettava 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta, omistusosuuden asunnosta on oltava vähintään puolet, ja henkilö ei ole saanut aiemmin omistaa vähintään 50 % asunnosta tai asuinrakennuksesta. Varainsiirtoveroilmoitus on näissäkin tapauksissa tehtävä Verohallinnolle.

Luovutusvoittoverotuksesta vapaita ovat sellaisten asunto-osakkeiden myynnit, joita myyjä on omistusaikanaan käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona vähintään kaksi vuotta. Erityistä huomiota on syytä kiinnittää kahden vuoden omistusajan ja kahden vuoden asumisajan päällekkäisyyteen.

Aventura Legal Oy

Varatuomari Hannu Joensuu
Oikeustieteen maisteri Teemu Joensuu

Kemi - Alajärvi

Puh. 050 - 65 321

laki@aven.fi

Palvelumme

  • kauppakirja
  • kauppakirjan tulkinta
  • reklamaatio
  • vaatimusten esittäminen
  • luovutustilanne
  • riidan ratkaisu
  • oikeudenkäynti
  • maksuton lakineuvontapalvelu vastauspalvelunumerossa 040 1366 433 maanantaista perjantaihin klo 9-11 Voit lähettää meille kysymyksesi myös yhteydenottolomakkeella.